最低還1元本金!房貸“先息後本”劃算嗎?

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近期楼市利好動静不竭，銀行對小我住房貸款也频出大招。

近日，多位網友發帖称，扶植銀行、兴業銀行针對存量房貸推出“先息後本”的還款方法。究竟上，先息後本還款并不是新颖事，早在2022年就有銀行推出了该項营業。先息後本還款到底劃算嗎？

房貸能“先息後本”？

上海市民吴建(假名)奉告中新經纬，他在扶植銀行打點了房貸，近来才晓得建行推出了“先息後本”的還款方法。他暗示，在扶植銀行App“我的貸款”栏目中，可以選擇“還款規劃调解”，以後呈現“低落月供”的页面。

“低落期数只能選擇1—24期，未還本金後期還款方法只能選擇‘残剩刻日每個月分期摊還’。” 吴建说，他测驗考试點击還款试算，但只顯示前三期的本金1元+利錢，并無两年後的月供金額。他認為，今朝這項营業有些問题還不明白，好比申請後若是LPR降低，還款利錢是不是也會降低。是以，他临時其實不筹算變動還款方案。

中新經纬领會到，今朝扶植銀行的“還款規劃调解”功效并不是所有地域都能申請。有北京的建行房貸客户流露，其建行App顯示“该笔貸款地點地域暂未開通還款規劃调解辦事”。

此前，建行部門分行针對新申請的房貸客户推出“轻松供”還款方法。据建行云南分行“七彩建行”公家号2023年8月發文，建行云南省份行针對在云南地域申請打點扶植銀行貸款且刻日10年(含)以上房貸的客户，推出“轻松供”還款方法。

据文章先容，“轻松供”還款方法将小我住房貸款在貸款刻日内劃分為两個阶段：第一阶段，按月奉還1元本金和當月應奉還的貸款利錢(可按照告貸人需求自行肯定第一阶段刻日，最长不跨越三年)；第二阶段，在残剩貸款刻日内，残剩貸款本金可選擇按通例等額本金或等額本息方法還款。

另有網友提到，兴業銀行的“随薪供”也能够将房貸還款方法改成“先息後本”。

中新經纬致電兴業銀行客服德律風，事情职员暗示，“随薪供”于2022年2月28日上線，一般针對中持久小我一手住房貸款、小我二手住房貸款在發放後，可設定一個最长為3年的刻日，在该刻日内暂停奉還貸款本金，只了偿貸款利錢，是低落短時間還款压力的一種還款方法。

前述事情职员先容，“随薪供”只還利錢、暂缓奉還貸款本金的阶段最长為3年，且不得跨越貸款残剩刻日的1/2。“随薪供”合用于已正常還款12個月及以上、采纳按月還本付息方法且信誉表示杰出的小我一手住房貸款、小我二手住房貸款客户。兴業銀即将综合客户的貸款及還款環境举行评估。

一名上海地域的貸款中介奉告中新經纬，近来有客户向他咨询该营業，他也向上述两家銀行的事情职员扣問過，“不少人還不晓得，包含銀行的事情职员不少都不晓得本身行里有這個营業”。

對付上述营業展開的時候、是不是在天下推行等問题，中新經纬向上述两家銀行有關人士求證，截至修復受損軟骨,發稿時，還没有收到复兴。

還款压力先小後大？

業内助士認為，“先息後本”合适近几年有月供压力的購房者，至關于“缓兵之计”。這種還款方法貸款刻日是稳定的，且总體利錢會有所增长。

“先息後本”究竟是否劃算？中新經纬以貸款100万元、還蜜光肌美麗霜,款刻日30毛巾面膜罩,年、利率3.5%试算，等額本息還款方法下，每個月還款约4490元(首月月供包括本金约1574元、利錢约2917元)，总利錢约61.66万元。

在采纳两年先息後本還款下，前两年的月供均為1元本金+利錢，首月月供為2918元，两年間月供约在2800元至2900元，月供压力小了近一半。

前两年共還本金24元，第三年起按等額本息方法，還残剩本金999976元。月供為4673元，即後续28年，月還款增长约183元。总利錢约63.87万元，比等額本息還款利錢增长2.21万元。

必要注重的是，以上均為试算成果，現實以銀行计较為准。

某國有銀行個貸司理對中新經纬暗示，其地點的銀行一向有延期還款营業，属于消费者庇护辦法傍邊的一部門，但并不是客户所想的可以遏制還利錢，少還一部門錢。“只是前期少還了本金，两年後以前所欠的本金會從新依照等額本息或等額本金的還款方法计较，总利錢會增长，以是咱們一般都不举薦客户打點這個营業。”

招联首席钻研员董希淼指出，“轻松供”“随薪供”等機動還款方法，重要针對两類人群：一是短時間内收入有所降低、還貸压力较大的新市民；二是事情時候不长、但将来收入有望增长的年青人。较低的前期還款压力、機動的還款方法，将可以或许帮忙他們缓解短時間還款压力，在更长周期内均衡好收入和付出。

“對銀行而言，經由過程住房信貸產物立异，供给差别化、人道化的辦事，知足分歧的告貸人的實際必要，有助于晋升產物的竞争力，進而削減提早還款压力，扩展市場份額，連结住房貸款营業安稳成长。”董希淼说。

他夸大，上述產物只是還款方法的扭转，由于前期根基未了偿本金，應了偿的貸款本息总量可能有所增长。告貸人應基于小我和家庭需求，公道评估還款能力，理性申請小我住房貸款，選擇合适本身的還款方法，不成由于前期還款压力较小而随便申請、盲目假貸。

易居钻研院钻研总监严跃進認為，此前安全銀行推出的“气球貸”主如果针對新購佃农户，属于增量貸款骨質增生,的一種立异。而上述產物是基于近来几年還貸压力的新環境，赐與存量房貸的客户一種減负的做法，客户可以選擇也能够不選擇。

在严跃進看来，依照今朝的月供環境，雷同模式下，前期最少可以削減1/3或1/2的月供压力，具备较好的減负缓和冲效應。“固然任何減负，终极都是按照本金的方法来计较利錢的，前期本金還得少了，後期利錢天然就會增长。作為介入此類模式的人来讲，必要比力清晰理解這一點，以更好操持存量房貸減负的事情。”严跃進说。

　新增與存量房貸利差加大

5月17日，中國人民銀行公布通知，取缔天下层面首套住房和二套住房贸易性小我住房貸款利率政策下限以来，多地敏捷相應，上海、广州、深圳等都會纷繁举措。

華夏地產钻研院统计数据顯示，從调解幅度上看，各地對付房貸利率的低落顯現出差别性。今朝，大都都會的首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間，远低于此前的市場均匀程度。2019年10月—2023年10月，北京首套房利率為LPR+55BP、上海首套房利率為LPR+35BP、深圳首套房利率為LPR+30BP，而今朝深圳和上海的首套房利率均為LPR-45BP。

新增與存量房貸利率之間的利差再次拉大，部門網友号令下调存量房貸利率。

董希淼指出，2024年一季度贸易銀行净息差為1.54%，较2023年四時度的1.69%降低0.15個百分點，初次跌破1.6%關隘。從近日颁布的上市銀行一季报看生薑生髮水,，上市銀行净息差广泛呈現下滑。在這類環境下，贸易銀行继续低落存量房貸利率的動力不足，空間不大。不外，從近期金融数据看，住民部分有用融資需求不足是凸起問题。

董希淼認為，下一步，應加速落實并继续采纳果断有力的辦法，不乱住民住房消费预期，促成房地產市場尽快回到安稳成长的轨道上来。住房信貸政策方面，應指导贸易銀行得當低落存量二套房貸利率。

严跃進建议，從金融危害防备化解的角度，對存量房貸利率的下调纳入後续的钻研范围當中。