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那時，我只是感觉，5年期LPR利率會继续市場化下行，而咱們環视本錢市場、理財富品池，已没法找到比房貸利率還要高的收益率了。
哪怕對房貸利率再灰心的人，千想万想，也猜不到，為了拯救休克的房地產市場，政策面在2023年，把房貸利率低落到了3.7%的汗青性低位！
明哥写公家号的独一目標，酸梅湯,是為百姓说人話、守护苍生錢包。
值此關頭時刻，必需再撰写一篇言辞直接、情感谢感動烈的直白文章，高声在你的耳邊叫嚣：
你提早還房貸，不管銀行用甜言蜜语来勾引你，仍是用拖字诀来延滞你，万万不克不及再有空想了，必需顿時举措起来！
咱們都晓得，從2020年3月1日起頭起，央行把所有「浮動利率」貸款模式，改成了新模式：
房貸利率=5年期LPR利率+基點加成。
签定購房合同時，購房者和放貸銀行的基點加成，一旦肯定，在全部還款周期里不克不及更改。
5年期LPR利率，则是由銀行間市場报價决议、央行公布，每個月公布1次。從2019年8月份初次颁布時的4.85%，已降低到了2022年12月份的4.30%。
原本咱們觉得，這两部門都没有再调解的可能性。
没想到的是，2023年，在住建主管部分和央行牵頭的所有贸易銀行的操作下，前所未有下调房貸利率的操作呈現了。
以珠海市為例，既然「5年期LPR利率」、「基點加成」都動不了，那就點窜房貸利率的公式：
優惠房貸利率=5年期LPR利率-60個基點+基點加成。
不但是基點加成肯定為0，連原本的5年期LPR利率，均可以再报酬減去60個基點，直接讓总房貸利率降到3.7%！
其他都會，可能不都是當前最低的3.7%，但也多的是3.8%。
如今心如冰窟的人，恰是以前年份依照5%以上利率買房的人，而不管後续為了救市而报酬调低利率的優惠力度有多大，都和存量購房者，没有任何瓜葛了。
存量房貸利率，和新签房貸利率的差距，只會愈来愈大。
差距在哪里？
固然存量房貸合同，只要不是固定利率模式，也是會跟着「5年期LPR利率」的低落而低落，可是有3個致命問题，致使和新签房貸利率的差距，愈来愈大。
第一，基點加成，恒定稳定，没法更改；新签的利率中，直接設為0。
第二，5年期LPR利率，不管1年内12個月低落了几多，要等来年的1月1日才同一见效；新签的利率，直接依照那時月份的5年期LPR利率来。
第三，存量房貸利率，不成强人為调減了；而新签的利率，直接报酬再減去60基點、40基點、20基點，永恒有用。
假設一個購房者，纯贸易貸款300万，貸款30年，固定利率，等額本息法：
2014年，房貸利率6.15%，总利錢357万，月供18276元；
2022年，房貸利率4.25%，总利錢231万，月供14757元；
2023年，房貸利率3.8%，总利錢204万，月供13980元。
若是不是固定利率模式，而是浮動利率模式，三者的現實总利錢、月供，會跟着5年期機能性纖維產品,LPR利率的按摩貼,调減，而降低。
可是，分歧的基點加成、报酬调減酿成的差距，是雷同的。
一個月的月供，可能也就几百、几千块的不同，仿佛拿在手里也干不了大事。
可是若是你假想一下20年、30年累计起来，就是一笔很是可观的数字了！
換作是谁，也没法视款項如粪土啊！
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實在，在汗青上，為了拯救房地產危機，政策面上不但對新签房貸合同的購房者，也一样追溯以往，對存量購房者，同步低落了利率。
2008年全世界性金融危機的時辰，房價基数低、房貸营業在銀行所有营業中利润占比小的時辰，為了助推房地產的起飞，金融辦理部分出台政策，将房貸利率由基准利率的0.85倍降低至0.7倍，存量房貸利率，也能够享受一样的優惠。
可是，那几近是中國房地產市場化以来，独一一次将優惠政策惠及了存量購房者的，從那今後再也没有過。
包含現在万箭齐發、優惠尽出的2023年。
我想不透，為甚麼在钻研救房地產、救消费政策時，不将存量購房者的长處斟酌進去。
究竟结果，從2020年起頭，房地產行業就急转直下、断崖式下跌，一線大都會的房價跌30%，成交套数脚踝斩，優惠利率可以或许影响到的新購房者，究竟结果是少数的。
但是，從2014年起頭到2019年，在棚改貨泉化补助、涨價去库存活動的鼓励下，天下上下，從京沪深穗的一線都會到几千個县城，全民買房，他們不但站在房價的高岗上，也站在了利率的高岗上。
若是利率優惠政策，惠及存量購房者，那錢包里開释出来的錢，不照样進入消费市場，乃至會鼓励他們以改良的目標，以小換大，這分歧样是在鼓励經濟、拯救二手房市場嗎？
咱們没法對政策，抱有不确切際的空想。
既然如斯，存量購房者，就没得選了，只能提早還貸、再也不承當昂扬的利錢。
靠天、靠地，都不如靠本身。
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但是，購房者、房貸，對銀行来讲，是极為優良的告貸人、告貸資產，以是每锁定一笔購房者的房貸营業，特别是以前几年高利率的房貸营業，對銀行而言，就是一块大肥肉。
若是購房者不想承當高利錢，選擇提早還貸，哪怕再承當一點所谓的违约金，那也能够省下几十万、几百万的利錢錢，對銀行而言，就少了這麼多利润。
以是，銀行在想方設法地阻拦業主們，提早還房貸。
從技能流程上看，提早還貸，不外是在電脑體系里處置几個数据罢了，房貸體系會主動更新刻日、月供額。現在發財的銀行信息化體系，完成這一切，只必要1分钟的時候，足矣。
哪怕是前置環节，由柜台员工来报酬果断客户是否是定時還款了、他與銀行之間没有胶葛、把客户的錢一收、一個确認键和输入键下去，便可以倡议電脑體系手续。
就這麼简略的营業，銀行回绝的来由八門五花。
最多见的来由是：申請提早還貸的客户数目太多，體系處置不外来，要先预约，而预约的日期在4月份、6月份、8月份。
归正能拖几個月，就可以多收几個月高利率發生的利錢。
其次，提早還貸不是想预约就可以预约的，必需知足必定的前提。
好比，某些貸款合同里就明白写了最低還款期数，還满3期後才能申請；更浮夸的是，必需先還满3年共36期的月供後，才能申請。
第三，即便冲破了銀行設置的重重停滞，乐成提早還貸了1次後，也不是想還几多次就還几多次的。
在2020年之前，大大都銀行容许1年還3次；
在2023年，它們金口一開，只容许1年還1次。
不管你碰到銀行给出甚麼来由，脑筋里必定要苏醒：
只要你已向銀行申請了提早還款，在期待銀行审核的時候里，發生的利錢，也應當由銀行来承當。
若是任由銀行片面来决议是不是容许提早還貸、提早還貸的日期、次数，那极度環境下，銀行是不是可以拖到天荒地老、拖到30年貸款都要竣事了才审核經由過程？
先不说违背了房貸合同上两邊的义務，不明摆着欺侮诚實人嗎？！
若是你软，他們就硬，就多收你的錢，還义正词严；
若是你硬，他們就软，才能意想到本身在违背合同抢你的錢。
若是銀行软硬不吃，那就只能拨打銀行保险消费者投诉维权热線12378，维权到底了。 |
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發表於 2024-6-7 21:27:11
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